[来源：北京青年报]

　　日前，北京青年报组织了京城第一场商业地产论坛，一批涉足于商业地产的建设者、研究者、大型商业拥有者就北京商业地产的前景和存在的种种问题进行了专题研讨。

　　没有饱和的商业只有欠缺研究的商圈

　　鲁炳全[北京博智商业地产研究院首席专家]：有消息说，2006年商业地产的放量应该在150万平方米左右，而且未来一两年内还有更多的放量，目前来看北京商业地产主要集中在三个地区：CBD地区，海淀中关村地区，第三东部地区的周边地带。我一直比较推崇的观点，量的本身并不能够决定北京市商业地产的命运，从整个城市生存空间和城市需求角度来讲，如果用欧美发达国家人均口径来统计，我们现有的商业地产拥有比例远远没有饱和。

　　我觉得首先我们对量的感性认识首先从商圈特性谈起，有人说，现在都讲北京商业地产处在扎堆的不良分歧当中，从表面上讲，我认为这种说法是对的。目前出现了几家欢乐几家愁的局面，原因是什么呢？

　　第一是对商圈的研究非常低级，我们站在所谓的专业研究角度看，商圈到底要研究哪些因素，这些商家他们对商圈的理解和开发商、投资商对商圈的理解不一样。CBD商圈和中关村商圈之间的差异到底有多大，这两个商圈的比较依据是什么，目前来讲还是比较模糊的。

　　第二对市场定位把握不准，三年前有个案例―――上海新天地，一直推销一个概念，城市时尚生活中心，城市生活中心加一个时尚，时尚第一是生活潮流的引导，第二是把生活品质的追求放到其中，关键还是生活需求满足的问题。现在消费者市场需求处在不断的升级、不断的盘整过程中。

　　第三是业态组合的问题，面对北京目前商业地产尚不成熟的现状，我们要从商圈特性、从市场定位、从业态组合上理性理解，然后找准我们自己的位置。

　　张天翔[诺丁山商业管理集团有限公司执行董事]：国际商业地产如何看待北京，我举几个项目：一个是全球最大商业地产开发商西门地产最近进入中国市场，跟凯德置地和深国投合作在国内开发商业地产，初步有12个大型计划，全球排第二的是西田，刚刚在北京建立临时的办事处，还没有正式运作，但是雏形已经形成了，全球第三大也是亚洲最大的SM集团已经进入国内好多年了，我们跟SM是合作伙伴，最近在中国要发展50个SHOPpingMALL的计划，原来全球最大的两个商业地产项目―――加拿大的爱德民顿SHOPPingMALL和美国MALL开发商三五集团正式进入国内，目前正在跟国内非常大的地产商洽谈并购。国际排名一、二、三、四的商业地产开发商全部进入国内市场，中国目前在商业地产领域发展的一些大的集团也开始在加速发展，比如铜锣湾集团、万达集团、华润集团、金源集团。

　　在这基础上，大家对商业地产现状理解的非常深了，大概几个方面已经形成共识：第一，运营管理的重要性，前几年停留在最开始的商业开发商，后来在招商阶段，现在逐渐地意识到商业运营管理才是商业项目成功的最关键因素，因为商业是长期经营的项目，不是短期行为，包括8%回报率也好，9%回报率也好，都要通过商业运营实现，最终达到发展商、投资者、经营者（商户）和消费者四方共赢的局面；第二，地产和商业完全不同的两个思路，这个大家也形成共识了，但是形成共识可能理解的不是很深刻；第三，商业是不断升级的，从这个角度讲，最新的商业模式远远没有达到饱和程度。

　　金融政策影响商业地产

　　李文杰[北京中原顾问总经理]：所谓商务地产，在市场上投资回报一直是比较高的，中原去年的统计，商务地产投资回报大概超过10%，有一些个别办公楼能达到12%-15%，住宅包括高级公寓回报，现在呈下降趋势，从原来10%，降到现在低于8%。但是随着最近一段时间，从2004年以来，整个房地产投资市场投资者占的比重不断增加，大家可以看到商务地产在市场上变化也不太一样。

　　我们分析，商业地产最主要体现在商业地产的开发商，他要研究四个方面的领域才能够取得比较好的投资效果。第一，开发商自身的投资；第二，面对出售方的投资客的研究；第三，对商户经营研究；第四，要研究消费者。我们可以看到在市场上有一些市场或者一些商业经营或者投资没有达到预期效果，甚至失败，我觉得最主要他们研究市场领域方面有所缺失，有些开发商只研究回报没有研究消费者和商户，有些没有研究到最终消费者，所以商业地产方面，我们也分析开发商的投资随着市场竞争不断加剧，真正做好商业地产开发要研究好上述四个方面，才能真正达到投资预期效果。

　　商业地产受金融影响是非常明显的，去年宏观调控政府多次制订调整抑制房价政策，我们也多次呼吁，希望能够放开商务地产的金融政策市场，在压制住宅领域价格上涨的同时，放开商务地产投资市场。

　　具体体现在两个方面：第一，适当提高对投资商务地产按揭的成数，从六成适当能够放开一些；第二，能够适当放开按揭年限。而现在的情况是，一部分银行甚至降到了五成八年，对于投资者在投资商务地产上