【来源：中国商报】

中国商业地产的发展正处于一个非常重要的转轨时期，在快速发展的同时，也存在众多的问题。应该说，我国商业地产现在到了正视问题，提升商业地产发展的质量和水平，真正体现商业地产价值和附加值的时候。在国家调整经济结构、落实科学发展观的大战略中，还没有关注到商业地产的发展方式，这一点必须引起关注。

　　发展商业地产至关重要

　　商业地产在城市商业发展中的地位和作用非常重要，必须提高商业地产质量，使商业地产成为一个城市整体竞争力的重要组成部分。

　　首先，商业地产应该是一个城市的外在形象和展示窗口。商业设施大部分在城市的黄金地段，在城市的中心。尽管现在的一些业态尚在城乡接合部，但是很快会成为此城市中心，或者是城市的副中心。因此，商业设施、项目，商业建筑是城市的最重要的组成部分和外在的形象。看一个地区商业发达不发达，城市的面貌怎么样，最重要的表现就是商业设施，包括商业街、各种各样的专卖店。商业繁荣城市就繁荣，商业萧条城市就萧条。城以市而兴，市以城而存。所以商业地产在一个城市建设中具有举轻若重的地位和作用。

　　第二，商业地产是体现级差地租、土地集约利用、投资产出率最高的设施，是投入产出率最高的领域。所以，商业地产要考虑如何提高产出率，如何提高使用效率，如何提高综合效益，其中包括商业的价值和文化的价值，也包括维护稳定社会、提高社会生活品质的价值。

　　第三，商业地产是创造新的生活方式引导销售需求的重要载体。商业供给不仅是买卖商品，实际上我们很多新的生活方式是靠商业供给来创造的。国外的很多大的商场商品陈列，是在设计生活场景，通过商业的供给创造新的消费模式，创造新的生活方式。比如，连锁经营便利店给人们的生活创造了便利，还有自助式购物，消费者在这种种新的业态中，体验到了以前无法实现的公平交易的权利。

　　第四，商业地产是现代市场体系房地产市场重要的组成部分，必须研究这种房地产项目的独特性、专业性，将其建设、使用、维护规范化。现在也在兴起新的无形的市场方式，商业地产作为有形的市场，今后它和无形市场之间会产生互动，因此，在研究有形市场设定的时候，要弄清楚现代流行发展的趋势和特点。

　　五个突出问题

　　中国的商业发展存在着一些不容忽视的问题，概括起来可以用10个字来描述：贪大、粗放、盲目、奢侈、趋同。具体表现在五个方面：

　　第一是贪大。商业地产的供给要和整个城市和农村对商业的需求相匹配，但是很多的商业地产一味追求规模，最后都变成了房地产的庞然大物。比如说，很多城市在打造的大型的Shopping Mall，都在追求大，而不考虑适当、适中和与需求匹配。很多城市不仅打造一个Shopping Mall，还要打造若干个。一个Shopping Mall通过几年的努力还没有获利，其他的Shopping Mall就已争相在建造。再比如说大的会展中心，作为城市主体的大城市，会展中心必须是有国际一流水平的，要有大的规模和体量。但是很多不具备这样条件的城市，也在打造非常大型的作为标志性建筑的会展中心。另外如大型的购物中心，现在很多城市的大型购物中心已经出现了饱和的状态。不适当的、超过需求的贪大，这是商业地产发展中很大的问题。

　　第二个问题是粗放。在很多的城市，商业地产空置问题非常严重，空置原因之一就是这些商业地产非商业化。商业地产运营必须商业化，而很多的商业地产非商业化，非专业化。住宅楼底层和住宅楼的结构、构造完全一样，但是下面的就叫商业地产了，这是没有搞清楚概念。商业地产是为了商业运营需要所建造的建筑物，是商业运营所需要的商业设施。商业设施的要求比住宅的要求要高得多。日本在废止大店法之前，就非常明确地规定了大店建筑的体量。比如说楼内要开几个门，楼内的防火设施，这些在原来日本的“大店法”之前都有具体的规定，现在日本改成大店选址法，主要是规范选址，而内部的设计则不体现在法律中。我国的大部分的商业地产可以说是非商业化的地产，只不过是在建造以后力图把它变成商铺，变成比住宅销售价格更高的销售面积。

　　第三个问题是盲目。所谓盲目就是说我们在建造这些商业设施的时候，没有建造之前的可行性研究，购买力的分析，客流量的分析，预期利润的分析，预期销售额的分析，对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握。对于商业供给，即同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析。近年来国内好几个大的批发市场、购物中心都因此而倒闭。

　　第四个问题是奢侈。商业的魅力在于商品、服务、商品陈列业的艺术，而不仅仅是只有豪华的装饰。现在很多大型的商场、会展中心等，里外的装修都非常豪华和奢侈。我在杭州住过一个酒店