【来源：中国商报】

在我国经济的持续高位增长，银行业的全面开放和奥运效应助力商业地产发展的背景下，2007年商业地产大发展的趋势已显现。一个城市的商业地产发展与该地区的GDP的变化规律具有正相关的关系，2004～2006年我国GDP连续3年以高于10%的速度增长，预计在未来两三年内，我国经济持续高位增长仍将推动我国各个地区商业地产，特别是特大城市和大城市的商业地产发展。2006年12月11日后，银行业的人民币市场完全放开，外资银行也必将大量扩充各自的网点，同时经济各行业存在奥运推动力，这些因素也将形成对商业物业的需求，进一步刺激商业地产的发展。

虽然2006年我国商业地产异常活跃，“国六条”等住宅宏观政策促使房地产投资者转向商业地产，限外令难挡外资投资对商业地产的热情，外资零售企业正从一线城市，向二线、三线城市延伸。但同时也存在着空置率高与国内外著名企业难寻合适的商业地产项目并存，商业地产开发呈现结构性过剩的现象。同时，商业地产开发专业性上的差异――赢利能力参差不齐也较明显。一方面，一些商业地产开发商在项目开发过程中引入国际化的专业物业顾问或进行专业的咨询，在运营中依据消费者实际需求和市场情况不断调整、不断变化，在有效辐射范围内，形成品牌效应和品牌价值；另一方面，一些商业地产开发商盲目跟风，随意的经验决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，特别是国内大多数商业地产开发商大多是开发住宅起家，照搬住宅的开发模式应用到商业地产项目的开发，出现了恶性竞争无人得利的状况。

商业地产通常具有地产、商业与金融的三重特性，它既区别于单纯的证券投资和商业投资，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征――环环相扣，系统性极强。所以商业地产的开发和运营是个系统的、长期的过程，贯穿了拿地、定位、规划、策划、包装、招商、经营各个环节，只有通过每一个环节严密、科学的运作才能创造出一个商业地产的成功：长期稳定的投资收益。

社区商业仍将成为重点

2006年商业网点规划进展较快，截至11月30日，38个重点城市已全部编制完成商业网点规划，其中35个城市已经市政府批准实施，3个城市已报市政府待批准。241个地级城市中已有157个城市编制完成商业网点规划，其中98个城市已经市政府批准实施，59个城市已报市政府待批准；73个城市已编制完成商业网点规划初稿，正在组织论证或征求意见，11个城市正在编制规划。这将使我国的商业地产开发更加规范，也将推动商业地产的持续、健康发展。

2006年以来，我国城市化进程的加快和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。现阶段，我国的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9～10个百分点。未来15年～20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头，而这对于商业地产行业来说也是一个很好的机遇。城市化将从供给与需求的两个方面，扩大对城市商业的需求，促进流通规模的扩大，增强商业地产的投资。另外，随着大部分中心城市的新城建设，形成了大量的郊区居住区，而居住区完善商业配套通常有一段时间的滞后。因此在住宅投资高峰期后，在未来几年内将逐渐进入商业地产开发和整合阶段。2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2007年以提供社区配套服务为主要形态的社区商业将是商业地产的主要发展方向。

外资地产转战二三线城市

外资的投资原则是选择优质、升值潜力大的商业地产项目。目前一二线城市的商业地产已经趋于饱和状态，市场发展已日趋成熟，竞争也越来越激烈，令相对的投资风险上升，回报下降。但是一些二三线城市经济已超出全国平均水平增长，例如重庆、武汉、成都等城市。经济的高速发展为本地区商业地产的开发带来了机遇，投资回报率高出全国平均水平，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，吸引了大量的外资企业进入。例如，香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3块～4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿～250亿港元；新加坡凯德置地也于2006年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。这种趋势将在2007年更加明显，而且二线以及其他中小城市监管力度小，缺乏本土竞争，外资侵入遇到的阻力更小。

另外，外资开始全面渗透产业链各环节。可以看到一些外资巨头通过资本和管理上的优势全面进入我们的商业地产领域。如新加坡房地产开发公司凯德置地在中国的大举扩张，以投资基金为身份标签的大摩、荷兰ING也开始介入项目开发。摩根斯坦利4600