【来源:市场报】

自２００３年中国商业地产破冰之始，商业地产便以排山倒海之势迅速发展，根据国家统计局相关数据，近５年中国的商业地产投资以２８．９％的高速度增长，商业地产整体上呈现开发过剩、饱和的状态，以致造成盲目开发、重复建设、资源浪费等问题，情况不容乐观。

　　探究原因，主要是境外资金的进入，对国内商业地产市场造成了极大冲击，再加上其他产业商涉入零售业，大型的商业集团的商业资本延伸。而想分割这块“蛋糕”的最根本的原因在于商业地产的利润要远高于其他产业项目的投资，这成为地产商热衷于商业地产的最大的驱动力。境内外大量的投资目光投向纺织服装专业市场，直接推动了纺织服装专业市场的过快发展，造成市场整体投资膨胀，市场过度开发，必然会形成泡沫经济，于是会引出一系列的问题，比如招商乏力、效益滑坡、市场闲置等等。

　　作为地产商只好亲自操刀，将开发商、投资商、经营者的身份集于一身，自己置业经营，在没有对纺织服装专业市场有足够多的规划、设计、管理、经营等方面的经验的前提下放水养鱼，通过简单的租赁、转手经营、售后返租等形式进行粗放管理，给市场造成一种繁荣“假象”。事实上，这种操作模式潜伏着巨大的危机。简单归纳目前中国纺织服装专业市场的运营模式：买地――吸纳资金――立项――售、租、赁――回笼资金――开发新项目，从这种模式上可以清晰地看到专业市场致命的弱点：

　　首先，结构性矛盾突出。地产商在这种模式下首先考虑的是自身的利益，一切按照地产商的意愿来开发市场，商业生态链不能保证消费群体得到最高效的服务和利益，而且专业市场的发展也无法与区域商业环境达到沟通，无法形成良性的协调发展。

　　其二，缺乏科学的规划。中国商业地产联盟秘书长王永平先生曾表示，市场规划是影响市场的价值非常重要的问题。目前国内的专业市场缺乏科学的规划，在中国相当长的一段时间内就是谁想建谁就建，想建多大就是多大，想建哪就建哪，市场的开发建设随意性非常强。而在专业市场开发初期，商户在地产商承诺高回报率的诱惑下积极购买或售后返租，市场分割，缺乏统一有效的科学规划管理，商户各为其主，使市场难以稳定。２００６年国务院颁布的《惩治商业地产网点管理条例》目的也是在于推进商业地产向科学化、法制化、深入化发展。

　　其三，风险的转嫁。根据上面的模式我们还可以看到，地产商在开发完市场后，便将其拥有的项目分割成若干单元，分别以售、租、赁等形式过渡给商户，回笼资金。而在这个产权、经营权转移的过程中，市场的经营风险也随即转移到商户身上，无法保障商户的权益。一旦商户的利益得不到保障，地产商也收不到租金，同样增加投资风险系数，所以这个转嫁的过程伴随着两种风险。

　　其四，供需错位，商户利益不能保障。这种运营模式下专业市场的建设并不是按照市场需求创建，而是随地产商自己的意愿开发，无法满足中小投资商户的要求，会出现招商乏力甚至失败的局面。而对商户所作的承诺也是无法兑现，收完租金后便不闻不问，最终损害的是商户，进而商户对专业市场持不信任的态度，产生信用危机，专业市场的发展会陷入恶性循环的僵局。

　　最后，市场开发顺序颠倒，偏离市场。任何一种商业形态的存在和发展都必须以市场的需求为导向，而如今中国的纺织服装专业市场的开发经营模式却恰恰相反，它完全按照开发商的意愿和想法来建设。正确的顺序应该是“招商――开发（按照商户要求）――租赁――物业管理――再投资”。在这里，有一点需要注意的是国家并不提倡出售产权或者售后返租等行为，要确保产权的完整持有，实行统一开发，统一经营。

　　总之，无论怎样的商业业态都应以市场需求为发展核心，繁荣商业，实现工业城市向商业城市的转化，使市场、商业、城市共同协调发展。

文/中国商业地产联盟副理事长 黄国雄