位于上海大华地区的华联吉买盛开业2年了，如今其要“变脸”为主打社区商业的乐坊，这或许是一种旧商业体系被倒逼着退出市场的现象。而乐坊的进入，社区商业作为新商业的代表，正在占领消费市场。

《第一财经日报》记者近期多方采访了解到，如今越来越多的实体商业进入被电商冲击和被高企成本困扰的瓶颈期，“如何转型”成为行业的痛点问题，上述旧商业体被改建成社区商业或转型其他业态是零售市场的趋势，被逼到墙角的传统零售业者，正试图向“小而美”的社区商业转型。

“小而美”社区商业崛起

英国知名房地产顾问机构莱坊国际的《社区商业生存之道》报告指出，随着中国新一轮城镇化发展，预计未来每年将有1200万～1400万人口进入城市，估测2030年城市化率将达到66%～67%，中国将形成2万个以上的新社区,社区商业已成为新的开发热点。

在此状况下，一些陈旧或空置项目开始被建成颇具潜力的社区商业体。

“即便电商冲击再大，但是家门口的日常消费还是需要的，所以社区商业是难以完全被虚拟购物替代的。因此我们的思路就是要将一些合适的旧商业体、遇到发展困难的商业体改建成社区商业。我们乐坊成立于2005年，已打造包括‘乐虹坊’、‘乐味坊’、‘乐颂坊’和‘乐坊金鼎’等多个社区商业项目，我们明年会扩张两个新项目。”负责乐坊项目的上海瑞商联城商业投资管理有限公司董事总经理崔明军告诉《第一财经日报》记者。

在采访中，本报记者了解到，位于上海大华地区的华联吉买盛因经营问题结业，该项目已经被乐坊拿下，将改建成社区商业。

而一些原本空置或并未建设完成的项目也被打造成社区商业。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管谭文红指出，现在上海中心城区的土地资源匮乏；基础设施落后的老旧城区已无法满足现代居住生产的需求，难以与现代城市规划相契合。基于此，业者需看到城市建设亟待转型的契机。为建设时间较早的旧商业区、旧住宅区、工业用地转型及城中村等改造项目提供策划建议，助力城市更新的步伐进一步加快，社区商业则是一大方向。

日前，上海西康路189弄商业地产项目正式亮相。作为中信资本的商业地产力作，上海西康路189弄已于上月封顶，预计2016年第四季度正式开业。中信资本表示上海西康路189弄将打造成为一个能够填补区域商圈空白的地标型购物中心，由此为西康路长寿路商圈增添一处商业新场景，带动整个区域商业地产价值的升级。

据调查，近年来西康路长寿路一带房价持续上涨、消费潜力看涨。自2006年起至今年上半年，西康路长寿路区域商品住宅成交均价十年涨幅居上海区县前茅。然而该地区却一直缺乏合适的社区商业项目，餐饮配套和社区服务都难以满足当地居民。因而中信资本瞄准该机遇，巨资打造上述项目。

此外，浦东嘉里城、金桥板块、凉城板块等都陆续有新的社区商业项目出炉或扩建。

莱坊国际中国区董事孙俊安指出，随着中国城市化发展的进程和人均可支配收入与消费支出的增加，未来社区商业比重将逐步提升，社区商业发展空间潜力较大，未来会涌现出更多的社区商业项目。

抓住“老和小”

社区商业有如此美好的前景，也成为实体零售业者应对电商的策略之一。这让业者看到了曙光，但是如何做好社区商业？

“首先，老人是最有自我分配时间的人，因此社区商业的重点对象之一就是老年人。而且老人大多不会选择网购，而是偏向于实体商业的消费。这就意味着社区商业必须注重老年人群体。2015年之后，中国老龄化速度进一步加快，有公开数字显示，到2020年，中国60岁以上人口将达到2.48亿，2030年该数字将超过3亿，2050年将超过4亿，占总人口的比重将达30%。”首都经贸大学教授陈立平表示，老人作为社区商业的主体消费人群之一，运营必须注重和满足日常吃饭、基本医疗、康复等功能，来满足老人的需求。

乐坊看到了这一点。

“我们会注意到中老年人现在对广场舞的热爱，因此我们一定要留出更多面积来做广场舞空间，虽然这样好像会损失租金，但是必须这样才可以聚集社区人流。社区商业提供的产品是家庭高频消费的组合，这些占到社区商业70%以上的业态。便利、快捷、实惠、品质，是社区商业追求的目标。”崔明军告诉《第一财经日报》记者。

除了老人，孩子也是社区商业的一大重点。

“家庭是社区商业的基本消费主体，为了挖掘更多家庭消费空间，社区商业已经把儿童业态作为其重要组成部分。有数字显示，中国14岁以下儿童2.5亿，儿童消费支出占家庭收入的25%。2013年儿童消费市场规模4000亿元，而二孩新政下预计每年将增加人口150万～200万，因此社区商业的另一个重点就是抓住儿童市场。比如做儿童照看的服务、游乐设施、教育、儿童摄影等。”孙俊安表示。

此外，诸多业者指出，既然是“小而美”则意味着社区商业的面积不宜过大，一般在1万多平方米到3万平方米。社区商铺的人均商业面积0.6平方米以下；社区邻里中心的人均商业面积在0.6～0.8平方米；集合性多功能社区商业的人均商业面积在0.8～1.2平方米。

当然，投入到社区商业也并非完全没有风险，崔明军认为，从行业角度讲，社区商业还没有行业的定义者或者标杆出现。近几年受到众多开发商和投资者的青睐，目前的社区商业依然只是大型综合性商业中心的缩小版，还未能真正从定位、功能、业态、服务等各方面与大型商业中心形成差异，并建立“社区商业”特有的商业模式。莱坊报告则指出，目前受房地产发展和土地规划双重影响，社区商业成为诸多业者转型的方向，呈现出有过多的业者涌入的趋势，上海市场存量年复合增长高达24.9%，竞争较为激烈。