【来源:中国经济时报】

“２００６年的商业地产是机遇与风险共存。”中国商业联合会日前发布的《２００６年－２００７年中国商业十大热点展望》报告认为，我国商业地产开发已进入高速发展期。但正是在这种市场火爆的背后也暴露出一些弊端，如业态重复，缺乏科学规划等等。“传统的商业地产模式已经难以适应激烈的市场竞争，这就促使新增的商业项目必须转型。”一位商业地产项目负责人告诉记者，２００６年商业地产正显现出三大新的趋势。

趋势一：产权式销售向持有经营转变

一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式。但前不久，中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《商业地产趋势报告》却显示，２００６年“产权式商铺”遭冷落。

“产权式分割商铺，尤其是售后返租等业态常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，其中存在着很多弊端。”世博控股集团董事长金锡顺在接受中国经济时报记者采访时指出，一方面，过去两、三年京城商业项目开发都以商业街或大型ＭＡＬＬ等为主，基本扎堆于都市传统商业中心。同时，盲目求大求全状况严重。２００６年一系列宏观调控的重拳出击，对本土商业地产项目的资金链带来了很大压力，随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少商业物业经营难以为继。

另一方面，伴随着中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ等完全以销售为目的商业项目，很多都是在规划设计乃至施工时还没有确定日后的经营企业，导致地产开发与商业经营完全脱节。

针对以上各种问题，由产权出售向持有经营转变是商业地产发展和市场优化的必然趋势。“中国的商业地产开发商已经意识到‘只租不售’是商业地产发展的正道。”金锡顺说，物美集团早从去年开始就在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业。目前，由世博控股集团在京西推出的高端商业地产――马奈草地，也采用了只租不售，统一规划，统一招商，统一经营，统一管理的模式。

趋势之二：主题化、个性化成潮流

在前不久举行的“２００６城市流通京津国际论坛”上，北京市商务局局长卢彦指出，特色商业将逐步成为一个城市的名片。据其介绍，北京在拥有了６条特色商业街后，还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度。到２００８年，除现有特色街外，还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计１０个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等１５个左右的区域性特色商业街区。

在此次论坛上，有关负责人还表示为解决北京集中住宅区缺乏商业配套设施的状况，将规划建设６０个区域商业中心。同时强调要突出特色，鼓励现有商业业态的调整。

“其实，早在政府大力发展特色商业区域之前，已经有很多开发商迫于市场压力早已迈出了转型之步。”中原地产李文杰告诉记者，在商业地产项目经营中，简单的学习和模仿都会导致失败，因此现在新上市的很多商业项目都主打个性化和自己的特色经营。据了解，日前，一个名为“富力珠宝饰品城”的主题商业中心在北京南城落户。同时，北京越来越多的商业地产都有自己的懒⒅魈猓