【来源：第一财经日报】

近日，北京通州区迎来了沃尔玛的第一轮实地考察。本次前来考察的是专门负责沃尔玛选址的华北地区市场部经理康铁生。他一面认真聆听工作人员的讲述，一面认真地做着笔记，还时不时四处走动，站在通州大规划图面前，频频点头。这次沃尔玛初步把目标锁定在距CBD仅一刻钟车程，位于M6、S6两条地铁线交汇的珠江国际城。

　　对于沃尔玛的苛刻选址，曾有这样一个故事――沃尔玛前100家连锁店都是山姆・沃尔顿亲自“飞”出来的。他经常自己驾驶小型飞机“侦察”适于开店的地区。山姆・沃尔顿有句名言：“连锁经营成功的关键有三个条件：一是选址，二是选址，三还是选址。”“我们不仅希望沃尔玛处于一条合适的街道上，而且要求它位于这条街上最合适的一侧。”山姆・沃尔顿通常的做法是，驾驶小型飞机低空飞行，向下俯视以了解一个地区方圆几十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、发展潜力等。在飞行中，他与助手探讨被“侦察”地区的优劣，将得到的第一手资料交管理层进行科学论证。这种选址方法在山姆・沃尔顿使用10年之后被同行发现，他们也开始应用该方法选址，但是最大的受益者始终是沃尔玛。如今沃尔玛开设新店的选址，虽然不用“飞”着考察，但比起以前可谓是更加苛刻和规范。光是选址前的市场调查，不仅分项内容事无巨细，而且均要求专业人士亲力亲为逐项考核。

　　据国际权威AC尼尔森公司统计数据表明，沃尔玛每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20％～30％，而商铺增值幅度则平均高达50％以上。引进沃尔玛，几乎是所有商业地产开发商的梦想。因为沃尔玛对于商业地产而言，不仅意味着世界500强，更意味着常年所保持的平均每天3万的人流量，意味着周边业态的成熟，意味着越做越旺的商业繁华盛景，意味着迅速提升的物业价值和租金收益。然而，其苛刻条款和必须付出的巨大利益让步，又让大多数开发商望而却步。沃尔玛在中国一度保持着谨慎的扩张战略，选择店址的标准要求极严，一般商业区段很难受其青睐。

　　谈论起沃尔玛与地产开发商的合作，其实从未间断，随着零售业全面开放，外资零售巨头在国内扩张面临最大的问题是选址和物业管理。一旦有一个实力强大的地产商帮沃尔玛解决了购物中心的选址以及物业建筑的问题，那么今后沃尔玛的发展道路将变得平坦无比。而珠江国际城背后的开发商“珠江地产”， 数十年来，在“好生活，在珠江”坚实的承诺背后，是对企业对社会的一种责任和信守。十几年来，珠江地产从深圳、广州一路坚实走来，参与了全国近十个大型城市地产的一、二级开发，其雄厚的地产开发实力和运营能力正是沃尔玛所看重的。如同业内有句话：“万达到哪里，沃尔玛就开到哪里。”而如今沃尔玛又在与珠江地产酝酿新一轮的发展。

　　在全面走访后，康铁生仔细分析沃尔玛为何青睐珠江国际城的四大理由：一是直贯国贸的高速交通网络；二是周围分布的人群年龄结构年轻化，正是沃尔玛最依赖的忠实消费群；三是珠江国际城的位置非常特殊，处在CBD与燕郊的中间区域――通州，辐射人群来源广泛；四是随着房地产市场的发展，其本身和周边住宅区聚集着大批经济实力好、消费欲望旺盛的人群。